Hyresjustering – varför är det nödvändigt?
Att ha en bostad är ett grundläggande behov, vilket gör att frågor om hyresjusteringar ofta väcker känslor. Vi har förståelse för att en hyresförhandling kan upplevas som jobbig, men den är nödvändig för att säkerställa en långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning.
Som fastighetsägare är vårt uppdrag att erbjuda en bra boendeupplevelse och ta hand om fastigheten – vilket ofta hänger ihop. För att kunna göra det behöver intäkterna täcka både löpande kostnader och framtida investeringar, såsom förbättringar i boendemiljön.
Tryggt boende kräver långsiktig finansiering
Eftersom hyran i princip är fastighetsägarens enda inkomstkälla, är det viktigt att den justeras utifrån samhällsekonomin utan att bli en för stor belastning för hyresgästerna. Vi är noga med att det ska vara en balans där båda sidor respekteras.
Förutom drift- och underhållskostnader (el, fjärrvärme, vatten, sophantering m.m.) har vi som fastighetsägare också personalkostnader, administrativa kostnader och banklån att ta hänsyn till, samtidigt som skadegörelse i och omkring våra fastigheter också kostar oss pengar eftersom försäkringen inte alltid täcker skadan. Dessa utgifter behöver få täckning om det ska finnas utrymme till framtida fastighetsförbättringar. Får dem inte det riskerar verksamheten att urholkas och ett underhållsunderskott byggs upp.
Att justera hyran handlar inte om vinstmaximering eller girighet, utan är en nödvändighet för att kunna bibehålla och vidareutveckla bostäderna på lång sikt. Hyresnivån ska vara skälig och det är något som fastighetsägare och Hyresgästföreningen förhandlar och kommer överens om.
Hur funkar hyresförhandlingen?
Internationell sett har Sverige ett unikt system för hyressättning. Många länder använder s.k. marknadshyra, alltså hyror som bestäms av utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden, medan Sverige använder ett reglerat system i form av bruksvärdessystemet.
Förenklat ska bruksvärdet spegla hyresgästernas allmänna värdering av lägenhetens egenskaper samt vara skälig. Hyran anses vara skälig när den har samma hyra som en annan liknande lägenhet med samma standard och i samma läge. En lägenhet med bättre planlösning värderas högre än en snarlik lägenhet med sämre planlösning.
Traditionellt sett inleds de årliga hyresförhandlingarna mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen på hösten, men man kan också börja tidigare om man anser att det finns ett behov för det. Målsättningen är att den nya hyresnivån ska träda i kraft 1 januari året efter.
Vilka parametrar förhandlas det om?
Det kan se olika ut beroende på vilken ort det gäller, men följande parametrar är vanliga i förhandlingssamtalen:
- Drifts- och underhållskostnader (exempelvis el, vatten, renoveringar)
- Fastighetens standard och service.
- Räntor, Konsumentprisindex och i viss grad BNP utvecklingen.
- Lokala förutsättningar.
Skulle parterna inte komma överens om en ny hyresnivå kan det vara möjligt att en oberoende skiljeman, via Hyresnämnden, avgör ärendet. Det kan dock ta lång tid innan den nya hyran blir fastställd rättsligt. Vid ett sådant scenario kan hyran därför bli retroaktiv, vilket inte är optimalt. Allra minst för hyresgästen.
Därför är det viktigt att förhandlingsparterna anstränger sig för att komma överens i tid och vara pragmatiska. Man har ett gemensamt ansvar att hitta den bästa lösningen. Vår målsättning är alltid att hitta en balanserad hyresnivå som tillgodoser vårt och våra hyresgästers behov.
Vill man läsa mer om förhandlingsprocessen kan vi tipsa om följande sidor:
Hyressättning av lokaler och bostäder – Fastighetsägarna