Erwerben private Unternehmen wie Heimstaden in Milieuschutzgebieten Wohnungen, wird von Kritikern, Mieterinitiativen und Teilen der Politik schnell ein Begriff herangezogen, um zu alarmieren: Gentrifizierung! Dadurch soll vor der Aufwertung einer Gegend, beispielsweise durch Modernisierungsmaßnahmen und damit einhergehende Mietsteigerungen sowie einer daraus hervorgehenden Verdrängung bestehender Bewohner:innen gewarnt werden. Wir möchten zuallererst die Begrifflichkeiten beleuchten:

Milieuschutzgebiet hat sich umgangssprachlich als Begriff etabliert, der Gebiete bezeichnet (Straßenzüge, Kieze), die unter einer sozialen Erhaltungssatzung stehen. Das entsprechende Gesetz dafür ist im Baugesetzbuch zu finden (§ 172 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB) und somit Bundesgesetz. Eine Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen „zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen“. Wie diese gesetzliche Möglichkeit zum Einsatz kommt, kann aber von Stadt zu Stadt und sogar von Bezirk zu Bezirk stark variieren. Wichtig ist in diesem Kontext zu betonen: Milieuschutz ist kein Mieterschutz! Dies unterstreicht sogar der Berliner Mieterverein auf seiner Website. Es geht beim Konzept des Milieuschutzes bzw. der sozialen Erhaltungssatzung nämlich nicht um den Schutz des individuellen Mieters bzw. der Mieterin vor Mieterhöhungen, sondern um die Gesamtstruktur der Bevölkerung in einem Gebiet sowie um eine städtebauliche Eigenart, die erhalten werden soll. Dieser Umstand sorgt bei einzelnen Bewohner:innen immer wieder für Verwunderung und auch für Enttäuschung, da ihnen – gerade wenn es um die Ausweisung von neuen Erhaltungsgebieten geht – oftmals von Bezirkspolitiker:innen oder Aktivist:innen ein individueller Schutz vor steigenden Mieten suggeriert wird. Dennoch kann der Milieuschutz dies natürlich indirekt bewirken.

Gentrifizierung ist von dem englischen Wort „gentrification“ abgeleitet, in Großbritannien ungefähr seit den 1960er-Jahren in der Fachliteratur zu finden und in Deutschland erst seit den frühen 2000er-Jahren ein halbwegs gängiger Begriff. Der Duden spricht von „Aufwertung eines Stadtteils durch dessen Sanierung oder Umbau mit der Folge, dass die dort ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird.“ Es gibt aber auch davon abweichende Definitionen, die über Wohnbevölkerung und Einkommen hinausreichen und den Begriff zusätzlich etwa für kleine Gewerbetreibende verwenden, die in ihrem Fortbestand gefährdet sind. Worum es jedenfalls in der Regel immer als Konsequenz von Gentrifizierung geht, ist ein Effekt der Verdrängung.

Wir bei Heimstaden sind uns unserer großen Verantwortung bei Sanierungs- und Modernisierungsprojekten bewusst – egal ob im Milieuschutzgebiet oder in Stadtgebieten, die diesen Titel nicht tragen. Wir wollen keine Verdrängung, sondern gewachsene und lebendige Kieze fördern. Gleichzeitig wehren wir uns gegen das Pauschalurteil, dass Aufwertung etwas Schlechtes sein muss. Im Gegenteil sind wir der Auffassung, dass intelligente Investitionen in die Zukunftsfähigkeit unserer Wohnimmobilien Menschen vor Verdrängung schützen können. Als Paradebeispiel möchten wir dabei das Thema Barrierefreiheit anführen.

Barrierefreiheit als Luxus? Gerade in Berlin gibt es vereinzelt Bezirke, in denen die Milieuschutzverordnung so streng ausgelegt wird, dass beispielweise eine umfangreiche Badsanierung, die Voraussetzung für ein behindertengerechtes Badezimmer ist, oder der Ein- und bzw. Anbau von Aufzügen zum Ding der Unmöglichkeit werden. Wir haben es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sogar erlebt, dass wir im Rahmen einer freiwilligen Abwendungserklärung (einem Dokument, mit dem wir besonderen Mietern:innenschutz garantieren), festhalten wollten, dass wir Aufzugsanbauten ausschließlich sozialverträglich realisieren würden. Mieter:innen wären durch neue Fahrstühle also finanziell gar nicht belastet worden. Dennoch wurde unsere Idee vom Bezirk abgelehnt.

Wir sind der Meinung, dass dies nicht nur eine Altersdiskriminierung darstellt, sondern alle Menschen, die körperlich beeinträchtigt sind, stark benachteiligt. Außerdem ist es zu kurz gedacht. Auch ein relativ junger Berliner Bezirk wie Friedrichshain-Kreuzberg wird irgendwann älter und so erreicht der Milieuschutz in einigen Jahren genau das Gegenteil – seine älter werdenden Bewohnerinnen und Bewohner werden aus ihren Wohnhäusern und wahrscheinlich sogar aus dem gesamten Kiez verdrängt, wenn sie irgendwann nicht mehr Treppen laufen können und es ihrem Vermieter gleichzeitig verboten bleibt, Fahrstühle anzubauen.

Es gibt aber auch positive Entwicklungen. In der Gustav-Müller-Straße in Berlin-Schöneberg formierten sich Proteste älterer Mieter:innen (nicht von Heimstaden, Anm.) gegen den Milieuschutz und eine Bezirkspolitik, die beeinträchtigten Menschen den Aufzug verwehrt. Die sorgte für mediales Echo – die populäre TV-Sendung RBB-Abendschau mit Reporter Uli Zelle berichtete darüber. Sehen Sie den sehenswerten Beitrag hier: https://www.youtube.com/watch?v=x1HKNCo-cm0

Heimstaden versucht sich bei diesem komplexen Thema an Lösungen mit der Politik und war im Rahmen des Berliner Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen Teil einer Arbeitsgruppe zum Thema Milieuschutz. Wir kämpfen dabei nicht nur für eine gerechtere Auslegung beim Thema Barrierefreiheit, sondern auch für eine Harmonisierung des Milieuschutzes innerhalb Berlins. Denn es gibt durchaus Bezirke in der Hauptstadt, in denen die oben genannten Themen kein Problem darstellen. Diese könnten eine Vorbildwirkung für andere Bezirke entfalten.

Übrigens – das Thema Verdrängung hat leider noch viele weitere Facetten. Vielleicht ist Ihnen aufgefallen, dass durch das Abebben der Coronavirus-Pandemie und durch den wieder auflebenden Tourismus auch die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb zugenommen hat. Der negative Einfluss dieser Angebote auf unsere Städte, Kiezstrukturen und einen bezahlbaren Wohnraum ist nicht zu unterschätzen. Dazu aber vielleicht mehr, wenn Sie mögen, im nächsten „Heimspiel Klartext“.

Ein Text von Michael Lippitsch, Head of Corporate Communications & Public Affairs
(zuerst erschienen in unserem Mietermagazin HeimSpiel Ausgabe 1)

In dieser Textreihe sprechen wir kontroverse Themen an und verschließen uns auch nicht vor unangenehmen Debatten, die die Wohnungswirtschaft begleiten. Es ist uns bewusst, dass der Wohnungsmarkt in großen Städten angespannt ist und private Vermieter wie Heimstaden von Teilen der Gesellschaft kritisch gesehen werden. In Berlin erhielt ein Volksbegehren, das die Enteignung von privaten Eigentümern ab 3.000 Wohnungen zum Ziel hat, großen Zulauf. Aber auch beim emotionalen Thema Wohnen, das uns alle betrifft, gibt es nicht nur Schwarz und Weiß und selten einfache Lösungen. Man muss oft schon etwas genauer hinschauen und vor allem - darüber reden.

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