Veelgestelde vragen over de huurverhoging

Misschien heb je gehoord dat er plannen waren om 2 jaar lang de sociale huren te bevriezen. Op 3 juni 2025 heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het wetsvoorstel over de uitwerking van de huurbevriezing voor sociale huur ingetrokken. Daarom geldt de aangekondigde huurverhoging voor dit jaar gewoon.

Het is gebruikelijk dat de huur elk jaar wordt aangepast. Dit helpt om mee te bewegen met prijsstijgingen, zoals inflatie, en om gestegen kosten voor onderhoud en beheer te kunnen blijven betalen.

Voor sociale huurwoningen geldt dat wij een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren moeten aankondigen. Je hebt hierover eerder een brief van ons ontvangen. Nu duidelijk is dat de huurbevriezing niet doorgaat, blijft deze aangekondigde verhoging van kracht.

Huur je een woning in het midden- of hoogsegment (middenhuur of vrije sector)? Dan is de huurverhoging meestal al vastgelegd in je contract. In dat geval ontvang je geen aparte aankondiging. Heb je een contract dat is ingegaan vanaf januari 2024? Dan laten we je minimaal één maand van tevoren weten wat de verhoging is.

Vanaf 2026 tellen sommige servicekosten niet meer mee bij het berekenen van de huurtoeslag. Huur je een vrijesectorwoning? Dan kun je mogelijk toch (weer) recht hebben op huurtoeslag. Of dit voor jou geldt, hangt af van jouw persoonlijke situatie.
Bekijk voor actuele en uitgebreide informatie de website van de Belastingdienst via deze link.

De maandhuur voor sociale huurwoningen mag vanaf 1 juli 2025 omhoog met:

• maximaal 5 % als de (kale) huur € 350 of meer per maand is.
• maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 350 per maand.

Meer informatie vind je op de site van de Rijksoverheid. Let op: het gaat op de site van de Rijksoverheid om maximumverhogingen. Mogelijk valt jouw verhoging dus lager uit. Wat dit precies voor jouw huur betekent, zie je in het overzicht dat je van Heimstaden ontvangt.

Als je een middenhuurwoning huurt, mag de huur van jouw woning in 2025 met maximaal 7,7 procent omhoog. Ook als in je contract een hoger percentage is afgesproken.

Is in jouw contract juist een lager percentage afgesproken? Dan blijft het eerder afgesproken percentage natuurlijk gewoon gelden. Je huurverhoging is dan dus niet ineens hoger dan normaal.

Meer informatie vind je op de site van de Rijksoverheid.

Als je een vrijesectorwoning huurt, is de huurverhoging in 2025 wettelijk beperkt. Net als in voorgaande jaren mag de huur niet onbeperkt stijgen. Vanaf 1 januari 2025 geldt dat de huurverhoging maximaal 4,1 procent mag bedragen. Ook als in je contract een hoger percentage is afgesproken. Staat in je contract juist een lager percentage? Dan blijft dat lagere percentage gelden. Je huurverhoging wordt dan niet ineens hoger dan afgesproken.

Meer informatie vind je op de site van de Rijksoverheid.

Voor de meeste bewoners gaat de huurverhoging in per 1 juli. Het is mogelijk dat jouw woning hierop een uitzondering vormt. Dit is onder andere afhankelijk van de voorwaarden in je huurovereenkomst.

Dat heeft te maken met de regels van de Rijksoverheid. Meer informatie hierover kun je vinden op deze webpagina.

Als je in een sociale huurwoning woont, gelden er specifieke regels voor verhoging van je maandelijkse netto huurprijs (de huur zonder de servicekosten). Die huurprijs wordt mede gebaseerd op je inkomen over het jaar 2023. We hebben daarom mogelijk jouw inkomensgegevens van 2023 opgevraagd bij de Belastingdienst en verwerkt in de berekening. Als dit het geval is, dan staat dat vermeld in de brief die je van ons ontvangt.

Huur je een vrijesector- of middenhuurwoning? Dan hebben we over jou géén gegevens opgevraagd bij de Belastingdienst.

Dat kan je bepalen aan de hand van het jaar waarin je huurcontract is ingegaan en de kale huurprijs die destijds in je huurovereenkomst stond.   Sociale huur Voor woningen waarvan het huurcontract in 2025 is ingegaan, geldt dat zelfstandige woningen met een kale beginhuurprijs tot 900,07 euro per maand meestal sociale huurwoningen zijn. Is je huurcontract in 2026 ingegaan? Dan is er sprake van een sociale huurwoning als de kale beginhuurprijs niet hoger is dan € 932,93 per maand. Voor de jaren daarvoor is dat meestal:

• 2024: 879,66 euro
• 2023: 808,06 euro
• 2022: 763,47 euro
• 2021: 752,33 euro

Wat precies de grens is voor woningen waarvan het huurcontract in een eerder jaar inging, vind je in dit document van de Rijksoverheid.   Middenhuur

Middenhuur is een categorie woningen die bestaat sinds 1 juli 2024. Of je een middenhuurwoning huurt, hangt af van de startdatum van je huurcontract, de kale beginhuurprijs en soms het puntensysteem van de woning.

Je huurt een middenhuurwoning als je huurcontract:

• tussen 1 juli 2024 en 31 december 2024 is ingegaan en de kale beginhuurprijs ligt tussen € 879,66 en € 1.157,96 per maand;

• in 2025 is ingegaan en de kale beginhuurprijs ligt tussen € 900,07 en € 1.184,83 per maand;

• op of na 1 januari 2026 is ingegaan en de kale beginhuurprijs ligt tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand;

• in 2025 een kale beginhuurprijs heeft die hoger is dan € 1.184,82 per maand, of in 2026 hoger is dan € 1.228,06 per maand, én de woning volgens het puntensysteem 144 tot en met 186 punten heeft. Het puntensysteem bepaalt de waarde van een woning.

  Vrije sector Huur je een zelfstandige woning die niet in de categorie sociale huur of middenhuur valt? Dan huur je waarschijnlijk een vrijesectorwoning.

Als je in socialehuurwoning huurt, gelden er specifieke regels voor verhoging van je maandelijkse netto huurprijs (de huur zonder de servicekosten). Die wordt mede gebaseerd op je inkomen over het jaar 2023. We hebben daarom mogelijk jouw inkomensgegevens van 2023 opgevraagd bij de Belastingdienst en verwerkt in de berekening. Als dit het geval is, staat dat vermeld in de brief die je van ons ontvangt. We gebruiken deze gegevens alleen om de juiste huurverhoging voor jouw woning vast te stellen. We bewaren deze gegevens niet langer dan noodzakelijk of wettelijk vereist.

Als je het niet eens bent met de door ons voorgestelde huurverhoging, is het afhankelijk van het soort verhoging en huurcontract wat je kunt doen om hier bezwaar tegen te maken. Lees meer op de site van de Rijksoverheid.  Wil je bezwaar indienen tegen de huurverhoging? Op de website van de huurcommissie lees je in welke gevallen je bezwaar kunt indienen en hoe je dit kan doen. Hier vind je ook een bezwaarschrift om in te vullen.

Als je een sociale huurwoning huurt bij Heimstaden, zou je in de meeste gevallen uiterlijk 1 mei post moeten ontvangen over de huurprijsindexering.

Heb je 1 mei nog geen bericht ontvangen?
Dan heeft dat waarschijnlijk een van de volgende redenen:

• Het kan zijn dat de matiging van de huurverhoging betekent dat jouw huur dit jaar helemaal niet stijgt en je gewoon hetzelfde huurbedrag blijft betalen. In dat geval ontvang je geen bericht over de huurprijsindexering omdat die op jou niet van toepassing is.
• Je krijgt op een ander moment bericht over de huurverhoging, bijvoorbeeld omdat je huur op een andere datum verhoogd wordt.

Als een woning huurt die in de zogenoemde middenhuur of vrije sector valt, is het afhankelijk van je huurovereenkomst wanneer je bericht krijgt over de prijsindexering. Het is dus mogelijk dat je hierover pas op een later moment post van ons krijgt.

Kreeg je vóór de huurverhoging al huurtoeslag voor dezelfde woning? En komt je huur door de verhoging boven de huurtoeslaggrens? En verandert er verder niets aan bijvoorbeeld je inkomenssituatie? Dan blijf je huurtoeslag krijgen. Houd er wel rekening mee dat je alleen huurtoeslag kan krijgen over dat gedeelte van de huur dat binnen de huurtoeslaggrens valt. Als de verhoging bijvoorbeeld betekent dat je huur 5 euro hoger is dan die grens, dan kan je over die 5 euro geen toeslag krijgen. Voor het overige bedrag is dat – afhankelijk van je situatie – wel mogelijk. Kijk voor meer informatie op de site van de Belastingdienst.