Amsterdam – Als de plannen van minister De Jonge om de huurprijzen vergaand te verlagen doorgaan, zal dat permanent schade toebrengen aan de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt. Omdat in navolging van de particuliere verhuurders ook institutionele investeerders op grote schaal zullen gaan verkopen en het minder aantrekkelijk wordt om in nieuwbouw te investeren, zal het aantal betaalbare huurwoningen bovendien drastisch afnemen.
Die waarschuwing geeft de van oorsprong Scandinavische institutionele investeerder Heimstaden in zijn reactie op de internetconsultatie (pdf) van het wetsvoorstel Betaalbaar Huren.
Met het wetsvoorstel Betaalbaar Huren wil minister Hugo de Jonge het puntenstelsel, dat nu nog alleen van toepassing is op sociale huurwoningen, ook op een groot deel van de vrije sector toepassen. Het voorstel zou moeten zorgen voor meer betaalbare woningen. De prijzen in het door de overheid vastgestelde puntenstelsel liggen in veel gevallen echter zo ver onder marktprijs, dat de financiële haalbaarheid van blijven verhuren in gevaar komt.
Bij woningen die nog verduurzaamd moeten worden is die impact nog groter, omdat de investering voor verduurzaming – zeker tegen de huidige bouw- en renovatiekosten – in veel gevallen een negatief rendement oplevert. Een verhuurder is daardoor in veel gevallen niet meer financieel in staat om de verduurzamingen door te voeren.
Als geplande verduurzamingen niet doorgaan, zal dat ook een negatief effect hebben op de energierekening van bewoners en er vaak zelfs voor zorgen dat hun totale woonlasten niet af- maar juist toenemen. Hiermee ondermijnt de wet Betaalbare Huur dus de doelstelling dat huren beter betaalbaar moet worden.
Heimstaden noemt het niet redelijk om minpunten toe te bedelen aan woningen met een slecht energielabel. Verhuurders worden klemgezet omdat ze aan de ene kant worden bestraft met lagere huren, maar het aan de andere kant financieel onmogelijk wordt gemaakt om verduurzamingen door te voeren. Het invoeren van deze minpunten is bovendien een vorm van onbehoorlijk bestuur omdat verhuurders geen redelijke termijn hebben gekregen om verduurzaming te versnellen, terwijl de overheid in verduurzamingseisen tot voor kort inzette op 2030.
Als er geen betere mogelijkheden beschikbaar komen om bestaande woningen te verduurzamen, zal dat er bovendien toe leiden dat niet alleen particuliere, maar ook institutionele investeerders hun woningen bij vrijkomen een-voor-een zullen verkopen. Dit zorgt ervoor dat het nu al schaarse aanbod van huurwoningen in het betaalbare segment veel sterker zal afnemen.
Maar het een-voor-een verkopen brengt ook onherstelbare schade toe aan de verduurzaming van de woningmarkt. In complexen die nu nog voor 100 procent eigendom zijn van dezelfde verhuurder, zullen namelijk nieuwe verenigingen van eigenaren ontstaan die al helemaal niet de financiële middelen hebben om te verduurzamen.
In zijn reactie waarschuwt Heimstaden verder voor een verslechtering van het investeringsklimaat. Als de wet Betaalbaar Huren wordt doorgevoerd, toont de Nederlandse overheid zich volgens de verhuurder zeer onbetrouwbaar door in een spanne van enkele jaren eerst investeerders uit te nodigen, en dan de businesscase die tot instappen uitnodigde onderuit te halen.
De organisatie wijst er op dat de wet Betaalbare Huur geen vrijblijvend experiment is dat zonder gevolgen weer teruggedraaid kan worden – en bij invoering tot een vertrouwensbreuk zal leiden onder investeerders.
Tot slot benoemt Heimstaden in zijn reactie verschillende slordigheden in de uitwerking van de wet, die tot onvoorziene bij-effecten zullen leiden. Zo zal de uitwerking van de regels die de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs moeten beperken ertoe leiden dat een verhuurder de huurprijs na een verduurzaming moet verlagen. Ook kan het voorkomen dat in hetzelfde complex voor een grotere woning minder huur gevraagd mag worden dan voor een kleinere woning.
Heimstaden is een van oorsprong Scandinavische woningverhuurder actief in verschillende Europese landen, waaronder Nederland. Wij willen het leven van onze bewoners comfortabeler maken door ze een vriendelijk woonklimaat te bieden, en tegelijkertijd een bijdrage leveren aan een duurzame toekomst.
